Trong bối cảnh này, các chuyên gia nhận định, việc hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn quy hoạch cần phải đi trước một bước. Nếu tiêu chuẩn tiếp tục đi sau thực tiễn, các khu TOD đầu tiên rất dễ lặp lại bài toán phát triển manh mún, thiếu không gian công cộng và bỏ lỡ cơ hội xây dựng đô thị xanh, phát thải thấp.

* Tiêu chuẩn quy hoạch phải đi trước hạ tầng

Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầu tư hạ tầng giao thông đô thị quy mô lớn chưa từng có. Hà Nội triển khai nhiều tuyến đường sắt mới theo Quy hoạch Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn 2065. TP.Hồ Chí Minh cũng đặt mục tiêu hình thành mạng lưới metro dài hàng trăm km, đồng thời bắt đầu quy hoạch các khu vực TOD dọc các tuyến đường sắt đô thị và vành đai.

Khác với cách mở rộng đô thị truyền thống, TOD coi nhà ga metro là hạt nhân để tái cấu trúc không gian đô thị. Trong bán kính 400 - 800m quanh nhà ga, đất đai được quy hoạch sử dụng hỗn hợp (ưu tiên nhà ở, thương mại, dịch vụ, không gian công cộng) nhằm khuyến khích người dân đi bộ, đi xe đạp và sử dụng phương tiện công cộng thay vì xe cá nhân.

Mô hình này đã thành công tại các thành phố như Tokyo, Singapore, Hong Kong hay Copenhagen nhờ hệ thống tiêu chuẩn quy hoạch chi tiết về mật độ dân cư, hệ số sử dụng đất, tỷ lệ chức năng hỗn hợp và diện tích không gian xanh. Đây chính là khoảng trống lớn mà Việt Nam cần nhanh chóng lấp đầy.

Để tạo nền tảng pháp lý, cuối tháng 6, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 46/2026/TT-BXD kèm QCVN 01:2026/BXD về Quy hoạch đô thị và nông thôn (có hiệu lực từ đầu năm 2027) nhằm cập nhật các yêu cầu mới về tổ chức không gian và hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời, Bet8801234.com BMXCT Uy Tín cũng yêu cầu khẩn trương ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về metro để thống nhất các yêu cầu kỹ thuật, tránh tình trạng mỗi dự án áp dụng một hệ tiêu chuẩn khác nhau như trước đây.

Theo TS.KTS Ngô Trung Hải (nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia - VIUP), đây là thời điểm then chốt để xây dựng bộ tiêu chuẩn dành riêng cho TOD.

"Nhiều người vẫn hiểu TOD đơn giản là xây nhà cao tầng quanh ga metro. Thực tế, đây là mô hình tích hợp giữa giao thông, đất đai và hạ tầng. Nếu thiếu tiêu chuẩn định lượng rõ ràng, TOD chỉ dừng ở việc tăng mật độ xây dựng thay vì tạo ra một cấu trúc đô thị mới. Việc điều chỉnh sau khi dự án đã triển khai sẽ cực kỳ tốn kém" - ông Hải phân tích.

Đồng quan điểm, PGS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, giá trị lớn nhất của TOD là tạo ra nguồn lực tài chính từ đất đai để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng. Do đó, quy hoạch phải xác định rõ ngay từ đầu các chỉ tiêu phát triển và cơ chế khai thác quỹ đất quanh nhà ga. Nếu metro hoàn thành rồi mới điều chỉnh quy hoạch thì cơ hội này sẽ giảm đi rất nhiều.

Hiện nay, dù nhiều địa phương đã xây dựng đề án TOD nhưng vẫn lúng túng trước các câu hỏi kỹ thuật cụ thể: mật độ dân cư quanh ga bao nhiêu là phù hợp; tỷ lệ đất dành cho người đi bộ, xe đạp, cây xanh, mặt nước cần đạt mức nào; kết nối giao thông tiếp cận ra sao... Sự thiếu hụt một hệ thống tiêu chuẩn thống nhất trên cả nước chính là lý do khiến việc ban hành tiêu chuẩn quy hoạch TOD trở nên cấp bách trước khi các dự án đi vào thực tế.

* Đô thị xanh, thích ứng khí hậu là tiêu chí bắt buộc

Trong bối cảnh biến đổi khí hậu, quy hoạch TOD không thể chỉ tập trung vào mật độ xây dựng hay tầng cao công trình. Hệ thống tiêu chuẩn mới cần đồng thời giải quyết ba mục tiêu: nâng cao hiệu quả giao thông công cộng, giảm phát thải carbon và tăng khả năng chống chịu thiên tai.

Hạ tầng xanh hiện nay được xem là một bộ phận của hạ tầng kỹ thuật giúp điều hòa vi khí hậu, giảm ngập úng và cải thiện môi trường sống. QCVN 01:2026/BXD đã bổ sung nhiều quy định về đánh giá nguy cơ thiên tai ngay từ khâu lập quy hoạch, tăng cường tiêu chí về không gian xanh và mặt nước.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm (Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) lưu ý hạ tầng xanh không đơn thuần là trồng thêm cây. Trong đô thị hiện đại, công viên, hồ điều hòa, quảng trường và các không gian mở phải liên kết thành một mạng lưới đồng bộ để giảm nhiệt độ bề mặt và hỗ trợ thoát nước tự nhiên. Nếu chỉ quy định diện tích cây xanh bình quân đầu người mà thiếu tiêu chuẩn về khả năng kết nối hay bán kính tiếp cận thì hiệu quả sinh thái mang lại sẽ rất hạn chế.

Tại Singapore, các khu TOD quanh ga MRT được thiết kế đồng bộ với công viên và lối đi bộ. Tại Nhật Bản, khu vực quanh ga đường sắt là các trung tâm dịch vụ đa chức năng giúp người dân tiếp cận mọi tiện ích chỉ trong vài phút đi bộ, giảm thiểu tối đa nhu cầu dùng xe cá nhân.

Theo TS.KTS Phạm Thúy Loan (Viện Kiến trúc Quốc gia), Việt Nam đang có cơ hội lớn để chuyển đổi tư duy quy hoạch từ "kiểm soát hình thức xây dựng" sang "đo lường hiệu quả phát triển". Bộ tiêu chuẩn mới cần lượng hóa các mục tiêu cụ thể như: tỷ lệ người dân tiếp cận nhà ga trong 10 phút đi bộ, tỷ lệ sử dụng phương tiện công cộng, khả năng giữ nước mưa tại chỗ và mức giảm phát thải carbon của từng khu vực. Việc lượng hóa này giúp cơ quan quản lý dễ dàng đánh giá hiệu quả, đồng thời tạo khung pháp lý minh bạch cho doanh nghiệp đầu tư.

Bên cạnh đó, việc xây dựng tiêu chuẩn quy hoạch cần hình thành một hệ thống đồng bộ, kết nối giữa quy hoạch, đầu tư công, tài chính đất đai và chuyển đổi số. Việc tích hợp dữ liệu quy hoạch, hạ tầng và đất đai trên các nền tảng số như BIM, GIS hay Digital Twin sẽ giúp quản lý phát triển TOD minh bạch và hiệu quả hơn.

Việt Nam đang đứng trước "cửa sổ cơ hội" hiếm có khi đồng loạt triển khai các tuyến metro, hoàn thiện hệ thống luật pháp quy hoạch và ưu tiên phát triển xanh. Tuy nhiên, cơ hội này chỉ thành công nếu hệ thống tiêu chuẩn quy hoạch được xác lập đủ sớm.

Một tuyến metro có thể hoàn thành sau vài năm xây dựng, nhưng cấu trúc đô thị hình thành quanh nó sẽ tồn tại hàng chục, thậm chí hàng trăm năm. Nếu tiêu chuẩn đi trước hạ tầng, TOD sẽ không chỉ là mô hình phát triển đô thị mới mà còn là nền tảng vững chắc để xây dựng các thành phố xanh, phát thải thấp và thích ứng hiệu quả với biến đổi khí hậu trong tương lai.