Thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay ghi nhận sự phục hồi nhưng không đồng đều giữa các phân khúc.
Trong bối cảnh lãi suất còn neo cao và tâm lý thận trọng bao trùm, dòng tiền đang có xu hướng rời bỏ đầu cơ, tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là chung cư.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường đang xuất hiện tín hiệu tích cực khi nguồn cung dự kiến gia tăng trở lại từ quý 2/2026. Cụ thể, Hà Nội có khoảng 16 dự án chuẩn bị mở bán, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến có khoảng 14 dự án.
Còn trong quý 1, thị trường Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận sự phục hồi tốt hơn so với Hà Nội. Mức độ quan tâm bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng nhẹ, trong khi Hà Nội vẫn chưa trở lại ngưỡng cuối năm 2025.
Đánh giá toàn cảnh thị trường, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm toàn thị trường đã phục hồi sau Tết, nhưng dòng tiền không phân bổ đồng đều mà tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động vĩ mô.
Ở góc độ kinh tế, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, phân tích nền tảng vĩ mô quý I duy trì tích cực với tăng trưởng GDP khoảng 7,83%, cùng các chỉ số bán lẻ, du lịch và FDI tăng trưởng ổn định. Tuy nhiên, thị trường bất động sản chưa hưởng trọn đà này do lãi suất vẫn neo cao, khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy 73% nhà đầu tư lựa chọn đứng ngoài quan sát, hơn một nửa tiếp tục chờ đợi thêm và khoảng 38% trì hoãn quyết định xuống tiền do kỳ vọng lãi suất giảm. Tuy chung cư giữ giá nhưng giao dịch vẫn thận trọng.
Trong các phân khúc, chung cư nổi lên là phân khúc có mức độ quan tâm cao nhất. Ghi nhận tại thời điểm tháng 3/2026, lượng quan tâm đã phục hồi tốt, thậm chí nhỉnh hơn cùng kỳ năm trước. Giá bán căn hộ tiếp tục duy trì ổn định với mức tăng nhẹ khoảng 1,5-2,4% theo quý. Tại Hà Nội, giá rao bán trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 2,4%, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức khoảng 69 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 1,5-1,6%.
Ngược lại, thanh khoản chưa phục hồi tương xứng. Tại Hà Nội, 68% môi giới cho biết giao dịch giảm, trong khi tỷ lệ này tại Thành phố Hồ Chí Minh là 58%. Số lượng giao dịch tăng chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh tâm lý mua hàng thận trọng hơn. Diễn biến "lệch pha" giữa giá và giao dịch cho thấy nhu cầu vẫn tồn tại nhưng quyết định xuống tiền ngày càng chọn lọc.
Đáng chú ý, phần lớn giao dịch căn hộ hiện nay phục vụ nhu cầu ở thực, chiếm khoảng 67%, trong khi tỷ lệ mua để đầu cơ ngắn hạn chỉ còn khoảng 4%. Điều này phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt của dòng tiền sang các tài sản có khả năng khai thác sử dụng và vận hành ổn định.
Sự thận trọng này thể hiện rõ nhất ở phân khúc nhà riêng tại Hà Nội. Bà Đỗ Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, dẫn chứng giá nhà riêng Hà Nội đã vọt lên mức 253 triệu đồng/m2 trong quý 1, tăng tới 20-30% so với mức 207 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2025. Cú tăng giá này lập tức gây tác dụng ngược. Mức độ quan tâm nhà riêng tại Thủ đô sụt giảm mạnh 22%. Người mua thực sự đã "quay xe" khi giá vượt quá sức chịu đựng của dòng tiền.
Khi nhà mặt đất trở nên đắt đỏ, dòng tiền lập tức tìm đến chiếc "phao cứu sinh" mang tên chung cư - phân khúc điểm sáng nhất trong sự phân hóa của thị trường năm nay. Dữ liệu cho thấy chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt đà hồi phục. Đáng chú ý, nhiều người được hỏi khẳng định mua chung cư để ở, trong khi tỷ lệ mua để "lướt sóng" rớt thảm hại chỉ còn 4%. Thị trường đang gạt bỏ những tay chơi ngắn hạn để nhường sân cho nhu cầu thực, tạo ra một nền tảng bền vững.
Tại Hà Nội, nguồn cung chung cư đang phân bổ rất đồng đều từ nội đô ra các khu Đông-Tây, bám sát vành đai 2, vành đai 3. Xu hướng phát triển đô thị gắn liền với giao thông công cộng (TOD) thể hiện rõ nét khi các dự án mới đều "ăn theo" các công trình hạ tầng trọng điểm và những cây cầu sắp bắc qua sông Hồng.
Bức tranh bất động sản năm nay không còn chỗ cho những cơn sốt ảo. Sự phân hóa khắt khe đang ép dòng tiền chảy về đúng nơi có giá trị thực. Khi các đại dự án hạ tầng dần thành hình và pháp lý được cởi trói, thứ duy nhất thị trường đang nín thở chờ đợi lúc này, có lẽ chỉ là một nhịp điều chỉnh hạ nhiệt của lãi suất để thực sự bùng nổ.
Triển vọng 6 tháng tới, chung cư tiếp tục được đánh giá là phân khúc tiềm năng nhất, nhờ nhu cầu thực duy trì ổn định. Tuy nhiên, khi nguồn cung mới quay trở lại, thị trường dự kiến sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ nét hơn, thay vì chỉ dựa vào đà tăng giá như trước.
Tổng thể, thị trường đang chuyển sang trạng thái cân bằng hơn, nơi giá bán, nhu cầu thực và khả năng hấp thụ cùng đóng vai trò quyết định, thay cho các chu kỳ tăng nóng ngắn hạn./.
Trong năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tăng từ 20-30% so năm 2024, trong đó một số khu vực tăng trên 40% so với năm trước, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp.